3º trimestre: investimento imobiliário ultrapassa os 1.100 milhões de euros

Depois de um arranque de ano mais tímido, o investimento imobiliário comercial disparou no 3º trimestre, ao longo do qual foram transacionados 1.100 milhões de euros, elevando para 1.920 milhões o volume total investido entre janeiro e setembro. O acumulado do ano fica 43% acima do registado no mesmo período de 2021 e vem reforçar as boas perspetivas traçadas para 2022, já que a três meses do final está a apenas 100 milhões de euros igualar dos 2.020 milhões investidos na totalidade do ano passado. Segundo o estudo as expetativas são para que atividade supere em pelo menos 25% o resultado de 2021, apesar de se antecipar alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em alguns preços.

Em termos de segmentos o turismo continuou a recuperar a bom ritmo, sendo que no final do 3º trimestre de 2022 os principais indicadores de performance não só superam largamente os níveis de atividade registados nos dois últimos anos como, na maioria dos casos, já tinham recuperado para patamares muito próximos de 2019, ano que marcou novos recordes neste mercado.

Quanto ao mercado residencial, o estudo considera que é sustentado pelo continuado desajuste entre a oferta disponível e a procura. Com isto o segmento continuou a exibir um desempenho resiliente no 3º trimestre, com preços que continuam a subir e uma estabilização nas vendas. A procura está ativa quer por parte dos nacionais quer dos internacionais, absorvendo rapidamente a oferta nova que vai chegando, patente no número crescente de unidades pré-reservadas no momento do lançamento dos projetos. Atendendo aos desenvolvimentos macroeconómicos, nos próximos meses é expectável que possa vir a acontecer alguma retração natural neste mercado quer em termos de absorção quer no que respeita a um ajustamento de preços, sendo que este último deverá ocorrer sobretudo em zonas secundárias e onde o produto é menos diferenciado.

No que concerne aos escritórios, a atividade ocupacional soma mais de 293.000 m² nos primeiros nove meses do ano, no conjunto de Lisboa e Porto. Na capital, a um trimestre do final do ano já foi superado o recorde histórico de absorção registado em 2008, com os atuais 248.000 m² a confirmarem que 2022 será um ano sem precedentes para o setor. No Porto, a absorção até ao final de setembro atingiu 45.230 m². A procura por grandes áreas, superiores a 1.000 m², continua fortemente ativa, com muitas empresas a optarem por pré-arrendar os seus futuros escritórios entre os projetos atualmente em construção, de modo a garantir a ocupação de espaços mais qualificados e em conformidade com os seus critérios de sustentabilidade.

Fortemente alavancado pela recuperação do turismo, o retalho continua a fortalecer a sua atividade de forma transversal a todos os formatos, patente num footfall vigoroso quer nos centros comerciais quer no comércio de rua. Retomando os seus planos de expansão, as marcas mostram-se focadas em garantir espaços nas principais localizações do mercado, enfrentando, contudo, alguns constrangimentos impostos pela escassez de oferta disponível. E, apesar do aumento dos preços no consumidor, as perspetivas para as vendas a retalho mantém-se otimistas até ao final do ano, com destaque para os centros comerciais prime, retail-parks e stand alones, que estão a registar uma performance positiva sustentada pela chegada da época festiva.

Por fim, no que refere ao segmento industrial & logístico, a falta de oferta nova e de qualidade continua a travar um maior crescimento da atividade ocupacional que, ainda assim, já soma 323.000 m². O 3º trimestre foi especialmente dinâmico neste setor, contribuindo com cerca de 50% para a área ocupada no acumulado do ano, cerca de 163.000 m². O volume de procura por satisfazer continua, no entanto, a ser substancial nesta fase, fazendo com que continuem a ser anunciados novos projetos de promoção, onde é clara uma aposta na qualificação da oferta e na sustentabilidade ambiental. Contudo, a subida dos custos de construção tem vindo a impactar negativamente a calendarização inicial prevista para a conclusão do novo stock, o que continuará a dificultar a resposta à procura existente.

Sobre os números registados Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, comenta: “o mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas, registando crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento. O 3º trimestre não foi exceção e, tendo em conta todos os processos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam até à JLL, não há dúvida que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor”.

Sobre o futuro o executivo afirma que “é evidente que temos muitos desafios pela frente devido ao contexto económico. Sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano. Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados. Além disso, mesmo com estes fatores a afetarem potencialmente a dinâmica da procura, estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos. Ou seja, mesmo sendo bastante adverso, o contexto macroeconómico não será, para já, suficiente para travar a procura de tal forma que os volumes de oferta existentes sejam suficientes para lhe responder”.

Investimento:

• A atividade disparou no 3º trimestre que, com 1.100 milhões de euros transacionados foi o mais ativo do ano, suplantando o nível de atividade de todo o 1º semestre e contribuindo em 57% para o total de 1.920 milhões de euros investidos entre janeiro e setembro de 2022. O volume de investimento acumulado no ano cresce 43% face ao registado no período homólogo e está próximo do montante total transacionado no conjunto de 2021 (€2.020 milhões);
• Escritórios e Industrial & Logística foram as classes de ativos mais dinâmicas, captando 39% e 27% do capital alocado ao setor, respetivamente. Destaque ainda para os ativos Alternativos, que ganharam relevância no 3º trimestre com uma quota de 13%, logo atrás dos Hotéis, com 15%. O retalho foi o setor menos dinâmico, representando apenas 6% do volume investido em termos trimestrais;
• A análise de investimento tornou-se ainda mais exigente devido ao agravamento das condições macroeconómicas, mas manteve-se uma forte competitividade entre investidores, com a conclusão de várias operações de valor superior a 100 milhões de euros. Foi o caso da compra do Atrium Saldanha pela Sonae Sierra e o Bankinter, e de um portfólio de co-living pela joint-venture entre a Round Hill e CPPIB, ambos no valor de 200 milhões de euros; de um portfólio industrial e logístico por 125 milhões de euros; de um outro portfólio envolvendo três edifícios de escritórios por 120 milhões de euros; e da compra da sede do Novo Banco pela Merlin Properties, por 112,2 milhões de euros;
• O capital estrangeiro continua a representar a esmagadora fatia do investimento (77% no acumulado); mas embora tradicionalmente esta tipologia de investidores seja responsável pelos negócios de maior dimensão no mercado português, nos últimos meses têm vindo a surgir no mercado várias joint-ventures entre players domésticos e internacionais responsáveis por algumas das maiores operações de 2022;
• Refletindo o atual contexto macroeconómico, as yields corrigiram em alta (até um máximo de 25 pontos base) em alguns segmentos entre o 2º e o 3º trimestre, caso dos escritórios (4,25%), comércio de rua (4,25%), centros comerciais prime (5,35%), retalho alimentar (5,00%) e residências assistidas (5,25%). Nos restantes setores mantiveram-se estabilizadas, situando-se nos 5,25% no caso do multifamily, 4,75% na logística, 5,0% nos hotéis e student housing, e em 6,25% nos retail parks.

Hotéis:

• Entre janeiro e agosto, desembarcaram 18,57 milhões de passageiros nos principais aeroportos portugueses, dos quais 81% provenientes de voos internacionais. Um valor apenas 9% abaixo do registado em igual período de 2019, e que praticamente triplicou o número de chegadas registadas quer em 2020 quer em 2021. Neste período foram contabilizados 17,63 milhões de hóspedes, responsáveis por 47,13 milhões de dormidas no mercado nacional. Estes indicadores ficam apenas 4% e 3% abaixo de 2019, respetivamente, e mais que duplicam os resultados de 2020 e 2021 em qualquer dos casos.
• A generalidade dos indicadores de desempenho da atividade hoteleira, já se equiparam ao pré-Covid, havendo mesmo casos em que suplantam o recorde anterior. É o caso da diária média, que no final do 3º trimestre se situava em 146 euros em Lisboa e em 121 euros no Porto, comparando em alta com os anteriores recordes de 126 euros e 120 euros, respetivamente, registados em igual período de 2019. No período em análise, a taxa média de ocupação rondou os 65% em Lisboa e os 60% no Porto, ainda abaixo dos 78% e 76%, respetivamente, de 2019. Já o RevPar situava-se em 95 euros em Lisboa no final do 3º trimestre de 2022, apenas 2 euros abaixo dos 97 euros obtidos no final de setembro de 2019, e nos 72 euros no mercado do Porto, onde ainda se mantém um gap de 19 euros face aos 91 euros registados dois anos antes;
• Entretanto a oferta hoteleira também continuou a crescer nos principais destinos turísticos. No 3º trimestre foram inaugurados um cinco estrelas no Estoril e outro quatro estrelas no centro de Lisboa que, juntos, somaram 93 novas camas ao mercado da região lisboeta. Além destes, abriram também portas outras duas unidades de quatro estrelas nas cidades de Faro (68 camas) e do Porto (72 camas).

Habitação:

• Não se podendo ignorar o esperado impacto da subida da inflação e das taxas de juro no poder aquisitivo das famílias portuguesas, o facto de a taxa de desemprego se manter em mínimos históricos e de a banca continuar a conceder ativamente novo crédito à habitação, deverão continuar a sustentar o investimento na compra de casa, com os imóveis a serem considerados um porto seguro comparativamente a outras alternativas de investimento numa altura em que os níveis de poupança também estão a recuperar;
• O mercado residencial lisboeta manteve a sua atratividade no 3º trimestre, com os novos lançamentos a impactar positivamente no valor prime das vendas assessoradas pela JLL, com subidas nos eixos da Baixa, Alcântara, Telheiras/ Lumiar, Alvalade, Zona Ribeirinha e também em Benfica/ Laranjeiras e Oeiras. No final do 3º trimestre o preço médio de venda em Lisboa era de 4.270 €/m², traduzindo um incremento de 8% face ao mesmo período de 2021. Já no segmento mais elevado do mercado, o valor de venda tem poucas alterações, ficando em 7.210 €/m².
• O mercado do Porto também se mostrou bastante dinâmico, com os novos projetos a serem bem acolhidos tanto pela procura doméstica como internacional. Embora exibindo alguma descida trimestral, no 3º trimestre a nota foi de estabilização dos preços médios de venda em relação a 2021, com estes a fixarem-se em 3.000 €/m2. Na gama mais alta do mercado, a tendência foi a mesma, com o preço de venda a situar-se em 5.210 €/m².
• Embora possamos vir a assistir a alguma movimentação das famílias para o arrendamento, devido ao aumento da taxa de esforço do financiamento, a escassez da oferta existente deste tipo de produto irá colocar pressão adicional nas rendas, que deverão subir. E ainda que o investimento em arrendamento acessível continue na ribalta como uma possível alternativa para dar resposta às necessidades de habitação dos jovens e da classe média, a verdade é que até agora continuam a não ser lançados novos projetos neste campo, não havendo por isso oferta disponível.

Escritórios:

• Os níveis de absorção em Lisboa atingiram um nível sem precedentes até ao 3º trimestre: 248.000 m², superando já o anterior recorde histórico anual de 230.000 m², atingido em 2008. O setor de Serviços Financeiros foi o que mais contribuiu para a procura neste período, com a Zona 5 - Parque das Nações a atrair a maior fatia da ocupação acumulada;
• O 3º trimestre assumiu-se como o segundo mais dinâmico do ano em Lisboa, somando 79.570 m² ocupados através de 57 operações. Um terço dos negócios envolveram a tomada de áreas superiores a 1.000 m², destacando-se o arrendamento de 18.000 m² no ALLO – Alcântara Lisbon Offices e contribuindo para que a Zona 4- eixo histórico e ribeirinho tenha sido a mais dinâmica do lado da procura durante o trimestre, num movimento liderado pelo setor das TMTs & Utilities;
• Sustentada pela evolução do mercado e pelo maior ajuste da oferta à procura existente, e após alguns ajustes em alta no trimestre anterior, a renda prime manteve-se estabilizada neste período nos 26 €/m² mensais (Prime CBD);
• Em termos de oferta, foi inaugurado este trimestre, o novo World Trade Center, na zona 6, que veio injetar 25.000 m² ao stock existente de escritórios, o qual segue em rota de crescimento, com cerca de 290.000m2 atualmente em construção – e dos quais 68% têm alguma certificação na área da sustentabilidade;
• No Porto, o volume de absorção acumulado até ao final de setembro é de 45.230 m², sendo que 27% das 51 operações concluídas envolveram a tomada de espaços superiores a 1.000 m². As TMT’s & Utilities foram o setor mais dinâmico do lado da procura, sendo que a Zona 2 – CBD Baixa captou a maior fatia da ocupação;
• Com 16 negócios e 14.940 m², o 3º trimestre representa cerca de um terço do take-up acumulado. A zona 6 – Matosinhos a concentrar o maior volume de área ocupada, num movimento que continuou a ser liderado pelas TMTs & Utilities;
• A renda prime no Porto manteve-se estabilizada nos 18€/m² (Zona 1) neste período, durante o qual ficaram concluídos dois edifícios – Ed. N2 do Centro Empresarial da Lionesa e Santa Catarina Offices - que somaram 12.200 m² ao stock de escritórios da região, e aos quais se somarão a prazo os restantes 92.300m² atualmente em construção.

Retalho:

• Apesar de um contexto macroeconómico adverso, o mercado de retalho continuou a recuperar dinâmica ao longo do 3º trimestre, sendo evidente um maior interesse por parte do mercado internacional patente na chegada de novas marcas ao país, quer no segmento de luxo quer no segmento mass market;
• A reativação do turismo já atingiu níveis próximos de 2019, impulsionando em alta a atividade nas principais zonas de comércio de rua de Lisboa, como a Baixa, Chiado e o Príncipe Real, e do Porto, nomeadamente na avenida dos Aliados e em Santa Catarina. Esta dinâmica é transversal à maioria dos setores, com o F&B a evidenciar também sinais de recuperação nas principais áreas turísticas;
• Em Lisboa, além da avenida da Liberdade, que tem vindo a assistir a um interesse continuado dos retalhistas internacionais, outras zonas prime como a Baixa, Chiado e o Príncipe Real estão a captar cada vez mais atenção por parte destes operadores. Contudo, a escassez de espaço está a travar o desempenho do mercado, com os retalhistas a mostraram-se mais cautelosos na seleção de espaços para as suas novas lojas. Na sua generalidade, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no mercado de Lisboa, nos 130€/m² praticados no Chiado;
• No Porto, a atividade no comércio de rua também tem estado a beneficiar da retoma do turismo. Além disso, a recente reabertura do icónico Mercado do Bolhão, na Baixa, trouxe um boost significativo à dinâmica daquele eixo comercial. No 3º trimestre verificaram-se aumentos nas rendas em algumas zonas, que atingiram os 50€/m² e os 70€/m² nas zonas da Avenida dos Aliados e de Santa Catarina, respetivamente, atingindo um novo recorde na cidade;
• Tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime, a oferta disponível de qualidade superior é escassa, o que está a condicionar a abertura de novas lojas uma vez que os retalhistas estão focados em assegurar os melhores espaços. Adicionalmente, algumas marcas com perfil vocacionado para retail parks estão a olhar para o mercado português, embora a escassez de espaço também seja elevada neste formato, com a agravante de não existir muita rotatividade nos retail parks;
• Na generalidade, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no mercado português, fixando-se em 115 €/m² para os centros comerciais prime, nos 12€/m² para o retalho alimentar e stand alones, nos 11€/m² para os retail parks e nos 10€/m² para outros stand alones.

Industrial & Logística:

• No 3º trimestre foram transacionados 163.000 m² de espaços industriais e de logística, mais do que duplicando (+112%) o nível de atividade observado no trimestre anterior e traduzindo um crescimento de 51% face ao 3º trimestre de 2021. Este bom desempenho elevou para 323.000 m² o volume total absorvido no mercado português nos primeiros nove meses do ano, dos quais mais de metade (55%) se localizam na região de Lisboa, com destaque para eixo de Palmela-Setúbal (22%); cabendo 16% ao mercado do Porto e distribuindo-se os restantes 29% por outras regiões do país;
• A escassez de área de qualidade persiste neste mercado, onde o volume de procura não satisfeita continua a ser substancial. A esmagadora maioria da área ocupada (65%) é usada, sendo que 97% do take-up correspondeu a ocupação imediata. E, embora vários players de relevo continuem a anunciar a sua aposta no lançamento de novos projetos de qualidade superior e vocacionados para a sustentabilidade, os seus prazos de desenvolvimento estão agora condicionados pela subida dos custos de construção;
• Após algum incremento no trimestre anterior, acompanhando a evolução do mercado, as prime rents mantiveram-se estáveis no 3º trimestre (com exceção do eixo Montijo-Alcochete, que subiu para os 4.00€/m2), situando-se nos 4.25€/m² quer para o eixo 1 – Alverca Azambuja, em Lisboa, quer para o eixo 1- Porto Norte, no mercado portuense.