Falta de casas em Portugal? Re/Max identifica problemas e avança com soluções

Da análise feita à falta de casas em Portugal, que tem conduzido muitas famílias a não conseguir pagar uma habitação, a Re/Max concluiu que, além da necessidade de construção nova, não é possível manter os preços dos imóveis equilibrados e acessíveis se existem limitações de zonas urbanas e complicações nos processos de licenciamento de projetos imobiliários, sendo determinante desburocratizar e descomplicar os sistemas de licenciamento.

Sobre as medidas apresentadas recentemente pelo Governo no âmbito do programa “Mais Habitação”, cuja intenção tem como ponto de partida criar mais oferta de casas, que consequentemente baixarão o valor das rendas ou os preços de venda, a Re/Max enaltece a abrangência das ideias, tendo dúvidas se os mecanismos escolhidos irão funcionar na prática e defende ser simplista e redutor atribuir o problema do aumento dos preços das casas a fatores como o alojamento local ou o programa “vistos gold”.

O problema dos preços elevados em Portugal deve-se à falta de construção nova nos últimos 14 anos. Numa análise aos anos em que mais imóveis foram vendidos em Portugal, é possível constatar que se destaca o período de 1998 a 2003, com mais de 300 mil contratos de compra e venda por ano, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE).

Já se somarmos o número de contratos de compra e venda, desde 1995 até 2004, verificamos um valor de 3.103.717 escrituras de compra e venda. Mas se comparamos com os últimos 10 anos, período de 2010 até 2019, somamos 1.882.006 escrituras de compra e venda, ou seja, menos 1.221.711 de imóveis escriturados, o que corresponde a uma diminuição de 64% face aos anos de início do novo milénio.

Assim, se existe oferta de casas suficientes, os preços mantêm-se acessíveis aos salários. Por outro lado, não é possível exigir que os preços se mantenham baixos quando a oferta de casas à venda tem diminuído de forma tão acentuada e num momento em que a imigração, os hubs de tecnologia, o turismo, os nómadas digitais, entre outros, têm trazido mais população para Portugal.

É assim urgente a necessidade de construção nova, com uma aposta, por exemplo, centrada nas periferias. O aumento da oferta seria determinante para dinamizar o mercado e o novo edificado é uma das fontes. É certo que não seria a solução completa, mas ajudaria a equilibrar a oferta e a procura e com isso uma maior estabilização dos preços.

Relativamente à diminuição da oferta de casas, deve-se essencialmente ao número de imóveis licenciados em construções novas que tem diminuído de forma muita acentuada. A provar essa realidade, nos anos de 1995 até 2004 (10 anos) foram licenciados 996.026 imóveis, ou seja, quase um milhão de novos imóveis. Fazendo uma comparação com o período também de uma década, 2010 até 2019, foram licenciadas 151.286 construções novas para habitação familiar, ou seja, menos 844.740 imóveis licenciados, o que leva a concluir que, sem oferta de produto, os preços tendem a subir e deixam de ser acessíveis.

Por sua vez, incidindo a análise nas percentagens de imóveis licenciados sobre contratos de compra e venda entre 2010 a 2019, só 8% dos imóveis vendidos foram de construção nova, em contraste com os anos de 1995 a 2004, em que 32% dos imóveis vendidos foram relativos a nova construção.

A questão atual é porque se parou de licenciar em Portugal. Desde logo, foram vários motivos, mas o principal deve-se ao facto das leis para licenciar novos prédios e empreendimentos terem-se tornado mais complexas. Tal deveu-se ao facto de ter existido tanto licenciamento em simultâneo, que conduziu a um clima de desconfiança sobre a liberdade das câmaras para decidir se os terrenos eram urbanos.

Foram ainda criados órgãos centrais de controlo das câmaras e dos licenciamentos e os órgãos centrais que já existiam deram-lhes a responsabilidade de analisar, decidir e até poder vetar. Foi deste modo criada uma máquina burocrática, morosa e complicada, que parou o desenvolvimento de projetos de dimensão e estruturantes para o país.