Governo revê licenciamento urbanístico e de reabilitação urbana

O Governo alterou o regime jurídico da urbanização e edificação e o regime jurídico da reabilitação urbana, com o objetivo de simplificar procedimentos urbanísticos, reduzir prazos e reforçar a segurança jurídica das operações de construção e reabilitação, segundo um despacho publicado esta sexta-feira, 29 de maio, em Diário da República.

O diploma, que integra medidas enquadradas no programa Simplex e no eixo ‘Construir Portugal’, tem entre as principais alterações o alargamento das operações urbanísticas que passam a poder avançar através de comunicação prévia, sem dependência de ato administrativo prévio, desde que os parâmetros urbanísticos estejam definidos em instrumentos de planeamento territorial.

Segundo o decreto-lei, a comunicação prévia deixa de implicar uma verificação documental preliminar pelos municípios, passando a assentar numa “efetiva assunção de responsabilidade” por parte dos interessados quanto ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.

O diploma elimina ainda alguns mecanismos considerados desincentivadores da comunicação prévia, nomeadamente a penalização agravada ao nível das coimas, e reduz os prazos para apreciação municipal dos projetos em sede de controlo sucessivo.

No regime do licenciamento urbanístico, deixam de existir prazos globais indexados à área bruta de construção. Em vez disso, passam a prevalecer prazos intercalares ajustados à complexidade das operações urbanísticas, incluindo para efeitos de deferimento tácito.

A revisão clarifica também vários conceitos legais, entre os quais os de “obras de reconstrução”, “obras de ampliação” e “edificação”, estabelecendo que as obras de reconstrução que aumentem área ou volume passam a ser enquadradas como obras de ampliação.

O decreto-lei determina ainda que os procedimentos urbanísticos passam a ser tramitados obrigatoriamente por via desmaterializada, através de uma plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, interoperável com os sistemas municipais.

No âmbito das transações imobiliárias, o diploma estabelece que os contratos de transmissão de imóveis urbanos devem mencionar se o imóvel dispõe, ou não, de título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.

Entre outras alterações, passam também a estar isentas de licença ou comunicação prévia determinadas obras interiores, obras de reconstrução e intervenções associadas à eficiência energética, incluindo a substituição de caixilharias em imóveis situados em zonas de proteção de património classificado, desde que mantenham as características exteriores originais.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 procede à alteração do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que aprova o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, relativo à reabilitação urbana, e do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, sobre simplificação de licenciamentos.